Analyse Comparative Complète - 3 SCPI Européennes T3 2025
Données extraites des bulletins T3 2025 officiels
Rapport pour Jules & Anne-Laure - 14 janvier 2026
📊 TABLEAU COMPARATIF COMPLET
| Critère | EPARGNE PIERRE EUROPE | EDR EUROPA | TRANSITION EUROPE |
|---|---|---|---|
| GESTIONNAIRE | |||
| Société de gestion | Atland Voisin | Edmond de Rothschild REIM | Arkea REIM |
| Année de création | 2022 | 2024 | Existante |
| Label ISR | ✅ Oui (depuis 2023) | ❌ Non | ✅ Oui |
| CAPITALISATION & TAILLE | |||
| Capitalisation | 479,30 M€ | 52,74 M€ | (non communiquée) |
| Nombre d'immeubles | (multiple) | 8 actifs | (multiple) |
| Nombre d'associés | 13 615 | 1 059 | (non communiqué) |
| Surface totale | 178 686 m² (TOF 100%) | 50 831 m² | (non communiquée) |
| PRIX & VALEURS | |||
| Prix de souscription | 200 €/part | 200 €/part | 200 €/part |
| Prix de retrait | 180 €/part | 180 €/part | 181,80 €/part |
| Prix de reconstitution | 187,20 €/part | 213,21 €/part | 207,02 €/part |
| Valeur de réalisation | (non communiquée) | 174,71 €/part | (non communiquée) |
| DÉCOTES / PRIMES | |||
| Décote / Surcote | (non communiquée) | -6,20% (décote) | -3,39% (décote) |
| Prix surcoté +10% | — | 234,53 € | — |
| Prix décoté -10% | — | 191,89 € | — |
| OCCUPATION & PERFORMANCE | |||
| TOF (Taux d'occupation financier) | 100% | 100% | (non communiqué) |
| TOP (Taux d'occupation physique) | (implicite 100%) | 100% | (non communiqué) |
| WALB / WALT (Durée résiduelle baux) | (non communiqué) | 13,7 ans | (non communiqué) |
| Taux de recouvrement loyers | (non communiqué) | 100% | (non communiqué) |
| Taux d'endettement | 0% | 0% | (non communiqué) |
| REVENUS & DISTRIBUTION | |||
| Collecte nette T3 2025 | 71,2 M€ | 14,21 M€ | (non communiquée) |
| Loyers annualisés | 5 380 116 € (T3) | 3,7 M€ | (non communiqué) |
| Dividende T3 2025 (brut) | 3,00 €/part | 4,21 €/part | (non communiqué) |
| Dividende T3 2025 (net) | 2,46 €/part | 3,66 €/part | (non communiqué) |
| Revenus financiers inclus T3 | 0,39 €/part | (inclus) | (non communiqué) |
| TAUX DE DISTRIBUTION | |||
| Taux distribution brut 2024 | 6,75% | — | — |
| Taux distribution 9 mois 2025 | (calculé sur année) | 6,14% | (non communiqué) |
| Taux distribution T3 seul | (3€/200€) 1,5% | 2,11% | (non communiqué) |
| Performance globale cible 2025 | (5,50% indicatif) | 8% (objectif) | (non communiqué) |
| DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE | |||
| Zone euro | ✅ 100% | Paneuropéenne (>90% hors France) | Europe |
| Espagne | 24,04% | — | — |
| Allemagne | 30,47% | 53% | — |
| Irlande | 33,97% | — | — |
| Pays-Bas | 11,52% | 39% | — |
| France | — | 8% | — |
| DIVERSIFICATION SECTORIELLE | |||
| Bureaux | 27,34% | 9% | — |
| Commerces | 19,22% | 43% | — |
| Hôtellerie | 35,56% | — | — |
| Activités / Entrepôts | 11,52% | 20% | — |
| Logistique | — | 28% | — |
| Santé | 6,36% | — | — |
| ACQUISITIONS T3 2025 | |||
| Montant investi T3 | 127 M€ | 19,1 M€ (2 actifs) | (non communiqué) |
| Typologie acquisitions | 4 actifs (Irlande + Allemagne) | 2 commerces Allemagne | (non communiqué) |
| Locataires principaux | Woodie's, Celestica, Center Parcs | Hellweg (2 sites) | — |
| WALB acquisitions | 5-9 ans | 18 ans | — |
🔍 ANALYSE DÉTAILLÉE PAR SCPI
1️⃣ EPARGNE PIERRE EUROPE (Atland Voisin)
🟢 POINTS FORTS : - ✅ Capitalisation la plus importante : 479,30 M€ (SCPI mature) - ✅ TOF à 100% (patrimoine entièrement loué) - ✅ Collecte dynamique : 71,2 M€ sur T3 2025 - ✅ Label ISR depuis 2023 - ✅ Diversification géographique : Irlande (34%), Allemagne (30%), Espagne (24%) - ✅ 13 615 associés (communauté large) - ✅ Historique de distribution stable : 6,75% en 2024, 6,26% en 2023 - ✅ Investissements importants T3 : 127 M€ (Center Parcs Allemagne, retail parks Irlande)
🟠 POINTS FAIBLES : - ⚠️ Prix de reconstitution le plus bas : 187,20€ (vs 200€ souscription) - ⚠️ Décote non communiquée dans le bulletin - ⚠️ Forte exposition hôtellerie (35,56%) suite acquisition Center Parcs
💡 PROFIL : SCPI mature, stable, forte capacité d'investissement. Adaptée investisseurs prudents cherchant stabilité + diversification zone euro. Historique de distribution prouvé.
2️⃣ EDR EUROPA (Edmond de Rothschild)
🟢 POINTS FORTS : - ✅ Prix de reconstitution le plus élevé : 213,21€ - ✅ Gestionnaire prestigieux (Edmond de Rothschild REIM) - ✅ TOF 100% + TOP 100% - ✅ WALB exceptionnel : 13,7 ans (sécurité locative long terme) - ✅ Taux de recouvrement 100% - ✅ Pas d'endettement (0%) - ✅ Dividende T3 élevé : 4,21€ brut / 3,66€ net - ✅ Performance globale cible 8% pour 2025 - ✅ Diversification paneuropéenne : Allemagne (53%), Pays-Bas (39%), France (8%) - ✅ Acquisitions sécurisées : baux fermes 18 ans (Hellweg)
🟠 POINTS FAIBLES : - ⚠️ SCPI très récente (créée en 2024 = 1,5 an d'existence) - ⚠️ Capitalisation modeste : 52,74 M€ (en phase de collecte) - ⚠️ Décote importante : -6,20% (vs valeur de reconstitution) - ⚠️ Peu d'associés : 1 059 (communauté petite) - ⚠️ Pas d'historique de distribution (1ère année complète en cours) - ❌ Pas de label ISR
💡 PROFIL : SCPI jeune, dynamique, en phase de construction. Gestionnaire de renom. Forte sécurité locative (WALB 13,7 ans). Décote -6,20% = point d'entrée opportuniste MAIS risque lié à la jeunesse du fonds. Pour investisseurs acceptant volatilité court terme contre potentiel moyen/long terme.
3️⃣ TRANSITION EUROPE (Arkea REIM)
🟢 POINTS FORTS : - ✅ Meilleure décote : -3,39% (point d'entrée attractif) - ✅ Prix de reconstitution solide : 207,02€ - ✅ Label ISR - ✅ Focus transitions (thématique ESG forte) - ✅ Évolution positive : +0,57% sur 9 mois - ✅ Prix de retrait légèrement supérieur : 181,80€ (vs 180€ autres)
🟠 POINTS FAIBLES : - ⚠️ Manque de transparence : capitalisation, TOF, WALB non communiqués dans bulletin T3 - ⚠️ Dividendes T3 non publiés dans extrait bulletin - ⚠️ Collecte T3 non communiquée - ⚠️ Diversification géographique/sectorielle non détaillée
💡 PROFIL : SCPI thématique ISR, positionnement transitions immobilières. Meilleure décote (-3,39%) mais manque crucial de données dans le bulletin T3 analysé. Nécessite complément d'information avant recommandation ferme.
🎯 SYNTHÈSE & RECOMMANDATIONS
🏆 CLASSEMENT PAR PROFIL INVESTISSEUR
👤 Profil PRUDENT (Stabilité + Sécurité)
→ 1️⃣ EPARGNE PIERRE EUROPE - Capitalisation 479 M€ (taille critique atteinte) - TOF 100%, historique distribution stable (6,75% en 2024) - 13 615 associés (liquidité potentielle) - Label ISR
→ 2️⃣ TRANSITION EUROPE (si infos complémentaires positives) - Décote -3,39% (meilleure entrée) - Label ISR + thématique transitions - MAIS : nécessite vérification TOF, capitalisation, dividendes
⚡ Profil DYNAMIQUE (Opportunité + Potentiel)
→ 1️⃣ EDR EUROPA - Gestionnaire Rothschild (expertise) - WALB 13,7 ans (sécurité locative exceptionnelle) - Décote -6,20% = point d'entrée décoté - Performance cible 8% (vs 5-6% marché) - Paneuropéenne (>90% hors France)
MAIS : - ⚠️ SCPI jeune (2024) = risque volatilité court terme - ⚠️ Capitalisation 53 M€ (petite taille) - ⚠️ Pas de label ISR
🌱 Profil ÉQUILIBRÉ (Compromis)
→ 1️⃣ TRANSITION EUROPE (sous réserve données complémentaires) - Décote -3,39% (opportunité) - Label ISR - Prix reconstitution 207€ (solide)
→ 2️⃣ EPARGNE PIERRE EUROPE - Sécurité + diversification - Historique prouvé
⚠️ POINTS DE VIGILANCE
EDR EUROPA
- Jeunesse du fonds : créée en 2024, pas d'historique long terme
- Décote -6,20% : opportunité MAIS aussi signe possible de collecte difficile ou surévaluation initiale
- Petite capitalisation : 53 M€ → liquidité limitée au retrait
TRANSITION EUROPE
- Manque de données : bulletin T3 incomplet (pas de TOF, capitalisation, dividendes T3)
- Nécessite complément d'info avant décision
EPARGNE PIERRE EUROPE
- Forte exposition hôtellerie (35,56%) suite Center Parcs → risque concentration sectorielle
- Prix reconstitution 187€ < prix souscription 200€ → décalage à surveiller
📋 ACTIONS RECOMMANDÉES
🔴 URGENT
- Contacter Aurélien Ruiz (KAYS WM) pour : - Compléter données TRANSITION EUROPE (TOF, capitalisation, dividendes) - Vérifier parts en attente sur marché secondaire (liquidité) - Obtenir bulletins complets (pas juste extraits) - Discuter stratégie patrimoniale (montant investi, horizontemps, fiscalité)
🟠 IMPORTANT
-
Vérifier marché secondaire : - Délais de retrait réels - Décotes pratiquées - Volume de transactions
-
Consulter avis investisseurs : - Forums spécialisés (SCPI-Lab, Rendement SCPI, etc.) - Retours d'expérience sur les 3 SCPI
🟢 COMPLÉMENTAIRE
- Simuler fiscalité : - Revenus fonciers + prélèvements sociaux - Impact crédit d'impôt étranger - Intégration dans déclaration revenus
💰 SI VOUS DEVIEZ CHOISIR AUJOURD'HUI (avec données actuelles)
Pour 150 000€ :
Option 1 - PRUDENTE : - 100% EPARGNE PIERRE EUROPE (750 parts) - Stabilité maximale, TOF 100%, historique prouvé
Option 2 - ÉQUILIBRÉE : - 70% EPARGNE PIERRE EUROPE (525 parts = 105 000€) - 30% EDR EUROPA (225 parts = 45 000€) - Mix stabilité + potentiel Rothschild
Option 3 - DYNAMIQUE : - 60% EDR EUROPA (450 parts = 90 000€) - 40% EPARGNE PIERRE EUROPE (300 parts = 60 000€) - Maximisation WALB + décote + potentiel
Pour 200 000€ :
Option DIVERSIFIÉE : - 50% EPARGNE PIERRE EUROPE (500 parts = 100 000€) - 30% EDR EUROPA (300 parts = 60 000€) - 20% TRANSITION EUROPE (200 parts = 40 000€) sous réserve données OK
📞 PROCHAINE ÉTAPE
Appel Aurélien Ruiz (KAYS WM) pour : 1. Compléter données TRANSITION EUROPE 2. Vérifier liquidité marché secondaire 3. Valider montants + stratégie 4. Prendre décision éclairée
Rapport établi le 14 janvier 2026 à 14h00
Dwight - Assistant Patrimonial 🥋
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce document est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.